昆明的“另类”房地产棋局！
上周2019南亚东南亚国家商品展暨投资贸易洽谈会落幕。按照昆明官方的表述：“招商成果斐然”。
根据大会执委会通报的成果显示，共有35万人次进馆参观；407个项目签约，签约金额为6093亿元，其中内资项目389个，签约金额5989亿元；签订利用外资项目18个，签约金额103亿元。
我们以昆明市2018年地区生产总值5206.89亿元作为参照，本届商洽会的招商引资金额，比昆明去年全年的GDP总量还多。
主城区成房地产的“商洽会”
按照昆明市投资促进局的通报，昆明市和滇中新区共有98个项目签约，其中内资项目92个，协议引进市外内资约1326.4亿元；外资项目6个，协议利用外资6.97亿美元，项目涵盖绿色能源、绿色食品、大健康、新型工业、旅游文创等多个领域。
我们通过与商洽会通报的成果对比发现，昆明市和滇中新区签约项目数量占总签约量的24%，签约金额仅占总金额约22.5%。
此外，我们还对商洽会上昆明市、滇中新区项目签约仪式中昆明主城各区的签约情况进行了梳理与统计。尽管呈贡区没有公布8个项目的签约金额，但总体来看，昆明主城区的招商引资情况不容乐观。
昆明市区 | 签约项目数量 | 项目情况 | 签约金额 |
五华区 | 6个 | 昆明万澜房地产开发有限公司投资110亿元建设万科城项目、昆明石盆寺科技产业园发展有限公司投资30亿元建设开发和运营昆明石盆寺产业园项目、云南壹玖叁陆餐饮管理有限公司投资6千万元租用五华区翠湖公园三亩地及观翠楼物业，打造包括“漫咖啡”“艾豪丽披萨”等品牌经营的餐饮公司总部项目、云南爱尔信教育科技股份有限公司投资4千万元打造爱尔信全国总部项目、瑞幸咖啡成立云南区域总部项目和永辉超市投资5千万元成立云南区域总部项目。 | 141.55亿 |
盘龙区 | 9个 | “清韵山水小区(远洋青云府)”、“博欣博采苑”、“博欣欣悦苑”、“虹桥汽车财富中心”、“博欣时代商业中心”、“熹祥苑”、“雅居乐昆明龙泉街道项目(暂定名)”、“紫宸苑”、“俊发城龙泉古镇N8地块项目(暂定名)”。 | 120.03亿 |
西山区 | 3个 | 云南石博士新材料有限公司、云南祥宏置业有限公司、云南普锦房地产开发有限公司签订合作协议。 | 35.8亿 |
官渡区 | 2个 | 王府井奥莱滇池小镇项目、蓝光德商天域小区项目。 | 23亿 |
呈贡区 | 8个 | PKM公司健康医疗产业投资、“+飞猫”等招商引资项目。 | 不详 |
昆明市、滇中新区项目签约仪式主城各区情况/昆明楼市整理制表
从昆明主城各区的签约情况来看，盘龙区签约项目最多，五华区签约金额最大。在签约的28个项目中，有近一半的项目涉及房地产开发领域。特别是此次盘龙区签约的项目，几乎全是房地产开发项目。
可能细心的人会发现，签约的房地产项目中囊括诸如万科城、远洋青云府、俊发城等市场上耳熟能详的项目。
而西山区乘着商洽会的东风，举行了滇池东岸一批重点项目的集中开工仪式。此次开工的3个项目均属于房地产开发范畴，包括中铁诺德·山海春风、金地云泊花园、华夏澜台府，投资总额达116亿元。
据悉，该批项目将配备建设1.42万平方米的18班名校中学，6万平方米公园绿地、10万平方米环草海湿地及2万平方米市政道路。
对此，官方的表述称，结合正在建设的融创文旅城项目，西山区将打造环滇池的文旅结合、康养宜居胜地。
总体上看，商洽会上主城区的房地产“文章”，无不在娓娓道来房地产对于主城区经济的重要性。
昆明要让房地产多元化
从商洽会的招商情况看，昆明主城区对房地产的“偏爱”，多少也有些无奈的味道。
受区域定位和城市格局影响，主城区基本上失去了发展第一、第二产业的先天条件。因此，围绕主城区聚集的强大人流量，发展第三产业成为一种“因地制宜”的选择。而房地产作为涉及流通、分配和消费环节的第三产业，当仁不让的成为经济发展的重要支撑点。
本月中旬，《昆明市服务经济转型升级创新发展三年行动方案（2019—2021年）》（下称：《三年行动方案》）正式发布，在“巩固提升传统服务业，激发业态发展新活力”内容中，甚至单独将房地产列为一项，既强调“房住不炒”，又要求要加快建立多主体供给，优化供给结构。
“由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，合理发展工业地产、创业工场、养老地产、旅游地产、物流地产、商务地产、城市综合体等跨界地产。支持改善性住房需求，抑制投资投机性购房，推动农民工和农民进城购房。”
也就是说，除了传统的住宅产品外，要让房地产朝着更多元化的产品方向发展。
还是拿商洽会举例子，官渡区在云南省项目签约仪式上，分别与招商局集团、北科建集团、东航投资、世博集团签订东航巫家坝项目、小街商业及住宅配套项目及招商蛇口西南金融中心3个项目框架合作协议，签约总金额达390亿元。
项目名称 | 拿地时间 | 投资额 |
景成大厦项目 | 2016年6月 | 计划总投资22亿元 |
中交建南亚总部项目 | 2017年10月 | 计划总投资15亿元 |
中铁建西南总部项目 | 2017年10月 | 计划总投资13亿元 |
保利大厦项目 | 2017年10月 | 计划总投资18亿元 |
绿地东南亚区域总部项目 | 2018年4月 | 计划总投资78亿元 |
中建股份西南总部项目 | 2018年4月 | 计划总投资19亿元（中海地产拿地引入） |
中国金茂逸庭商务中心项目 | 2018年8月 | 计划总投资15亿元 |
云南世茂中心项目 | 2019年4月 | 计划投资18亿元 |
招商蛇口西南金融中心 | 2019年4月 | 不详 |
巫家坝片区9个总部企业情况/昆明楼市整理制表
其中，招商蛇口西南金融中心项目，是巫家坝片区第9家落地的总部企业，也是巫家坝片区的首个金融总部项目。
来自官方的数据显示，截止2018年底，在昆明市注册的总部企业共282户，主要涉及批发和零售、金融、制造、租赁和商务服务、房地产、能源、科研和技术服务等领域。其中，落户昆明的境外世界500强企业有43家。在2018年，已认定总部企业实现税收75.3亿元。
不可否认，诸如总部企业这样的产品类型，已成为昆明多元化产品的一次“实验”。
“另类”房地产
昆明房地产向多元化产品要求的转变，客观上也是一种产业转型升级的需要。按照目前昆明的城市规模以及人才引进方式，要靠人口的自然增长和流入来消化房地产存量，显然是不太现实的想法。
因此，“转型升级创新发展”也是势在必行的一条路。
事实上，在房地产多元化方面，昆明也一直在探索。曾一度遍地开花的城市综合体项目和最先由地州引热的旅游地产，以及旅游+养老的古滇名城的实践等。地产+的模式下，居住之外的功能附加，更有产业化的意味。
巫家坝城市设计效果图
拿前述的企业总部举例，除了单纯的居住属性外，企业总部的落地，伴随而来的企业入驻、员工消费、企业纳税等，都是楼宇经济的重要支撑内容。企业总部的人才引入和商业商务的带动性，能有效激活区域的经济活力。
这或许，也是昆明拼命引进总部企业的原因！
相比于住宅、城市综合体、旅游地产、养老地产这些司空见惯的类别，或许，很多人对于《三年行动方案》中提到的物流地产并没有什么概念。其实，物流地产在昆明早有案例。
于去年封关运营的腾俊国际陆港保税物流中心（B型），可以说是昆明物流地产的一个代表项目。这个设在晋宁区腾俊国际陆港内的保税物流中心，是海关总署批准设立，且取得关区代码和国内地区代码的物流中心，其嫁接了沿海港口和边境口岸功能，建立一个封闭的具备口岸功能的货物海关特殊监管区域，创建中国与东盟自由贸易区、南亚国家间国际贸易的直通门户。
而整个腾俊国际陆港项目，地处泛亚铁路和晋安高速重要节点，具有辐射中南半岛的区位优势，形成公铁联运平台、铁路专用线、站台式仓库、信息中心，还吸引了京东自营仓等入驻。已投用的总部办公基地、酒店配套设施等，共同构建了一个物流产业集群。
综合前述多个案例，《三年行动方案》中对房地产多元化产品转变的提法，并非是无中生有。而这类看似“另类”的房产项目，实践证明能成为昆明新兴产业的孵化器。
都说昆明没有产业支撑，只能依靠房地产发展！可是，房地产的背后，不也是一盘很大的棋么？
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